הבנת בעלות על בתים משותפים

(ראשון משני חלקים)

יחידות בתים משותפים ממשיכות להימכר כמו עוגות חמות.

בדו'ח על ענף הנדל'ן, מועצת ההשקעות חזתה לפחות גידול שנתי של 3 אחוזים בקליטת היחידות, בהתאמה להיווצרות משקי הבית במדינה. בינתיים, פיליירס הבינלאומי בפיליפינים ציינה כי למרות האינפלציה הגבוהה והתשואות הנורמליות המוגדלות של בנגקו סנטרל פיליפינאס נמכרו בשנת 2018 54,000 יחידות דירות הממוקמות במחוזות עסקיים גדולים במטרו מנילה, ועברו את השיא הקודם של 53,000 יחידות בשנת 2017. גם השנה האחרונה ראתה השתלטות חזקה על יחידות סבירות להכנסה בינונית, עם מחירים שנעו בין 1.7 מיליון ל -5.9 מיליון דולר.

סביר יותר כי התשואות יישארו אטרקטיביות [מחוזות עסקיים מרכזיים (CBD)], אלא אם כן יתרחש אירוע יוצא דופן, צוטט קולייר בדו'ח Inquirer. אנו מציעים שקונים פוטנציאליים יבדקו ברצינות את הפרויקטים בתחומי ה- CBD העיקריים ואלו באזורי השוליים הנגישים בקלות, שכן הם יציעו את ההחזר הטוב ביותר להשקעה.איילה לנד מלט טביעת רגל בעיר קיזון המשגשגת תלתן: השער הצפוני של מטרו מנילה מדוע מספרי החיסונים הופכים אותי לשוורי יותר לגבי שוק המניות

קונים פוטנציאליים צריכים להבין כי השקעה בבית משותף היא יותר מסתם בעלות על יחידה. על פי חוק הבתים המשותפים, בית משותף מתייחס לעניין בנכס מקרקעין, המורכב מעניין נפרד ביחידה האמורה בבניין מסחרי, תעשייה או מגורים; ועניין לא מחולק בקרקע שעליה ממוקם הבניין ובאזורים משותפים אחרים בה. במקרים מסוימים, בית משותף עשוי לכלול גם אינטרס נפרד בחלקים אחרים של נכס מקרקעין שכזה.

זכויות במקרקעין, בשטחים המשותפים או באינטרסים הנלווים באזורים כאלה יכולים להיות מוחזקים על ידי תאגיד בית משותף, בו המחזיקים בעלי אינטרסים נפרדים יהיו חברים או בעלי מניות בהם באופן אוטומטי, למעט אחרים. האינטרס שלהם בתאגיד יהיה פרופורציונלי לאינטרס המתמשך של היחידות שלהם באזורים המשותפים.

סעיף 5 לחוק האמור קובע: כל העברה או העברה של יחידה או דירה, משרד או חנות או שטח אחר בה, יכללו העברה או העברה של האינטרסים הבלתי מחולקים בשטחים המשותפים או, במקרה ראוי, החברות או אחזקות מניות בתאגיד המשותף: עם זאת, בתנאי שבמקום שבו השטחים המשותפים בפרויקט המשותף הם בבעלות בעלי יחידות נפרדות כבעלים משותפים בהם, לא תועבר או תועבר יחידה משותפת בו לאנשים שאינם אזרחים פיליפינים, או תאגידים שלפחות שישים אחוזים ממניות ההון שלהם שייכים לאזרחים פיליפינים, למעט מקרים של ירושה תורשתית.

עוד ציינה כי ... כאשר השטחים המשותפים בפרויקט בית משותף מוחזקים על ידי תאגיד, שום העברה או העברה של יחידה לא יהיו תקפים אם העברה נלווית של החברות המתבקשת או אחזקה בתאגיד תגרום לעניין הזר בתאגיד כזה. לחרוג ממגבלות החוקים הקיימים.

אלא אם כן נקבע במפורש אחרת במעשה המאפשר או במאסטר או בהצהרת המגבלות, ניתן לבעל יחידה: גבול היחידה, המורכב ממשטחים פנימיים של הקירות ההיקפיים, הרצפות, התקרות, החלונות והדלתות שלה; הקלה בלעדית לשימוש בחלל האוויר המקיף את גבולות היחידה כפי שהיא קיימת בכל זמן מסוים וכפי שניתן לשנות או לבנות מחדש את היחידה מעת לעת כדין; בעלות משותפת על השטחים המשותפים בחלקים שווים, אחד לכל יחידה, אלא אם כן נקבע אחרת; והקלה לא בלעדית לכניסה, יציאה ותמיכה כמתאימים לכל יחידה ולשטחים המשותפים.

לבעל יחידה ניתן להעניק גם זכות בלעדית לצביעה, צביעה מחדש, אריחים, שעווה, נייר או חידוש אחר וקישוט המשטחים הפנימיים של הקירות, התקרות, הרצפות, החלונות והדלתות התוחמים את היחידה שלו; זכות בלעדית לשעבד, לשעבד או לשעבד את ביתו המשותף ולהעריך אותו ללא תלות בשאר הבתים המשותפים, אך כל התחייבות שאותו בעל כזה הוא אישי מבחינתו; וזכות מוחלטת למכור או להשליך את ביתו המשותף, אלא אם כן שטר המאסטר ידרוש ממנו להציע תחילה את היחידה לבעלי המשותפים האחרים תוך פרק זמן סביר לפני שהדבר יוצע לצדדים חיצוניים.

(המשך יבוא)